再建築不可の物件ってどうなの？ : 理系にゅーす

1: 2015/10/27(火) 02:46:53.05 ID:???

自分で建て替え無しで住み続ける分には問題無いの？

2: 2015/10/27(火) 02:54:15.45 ID:???

>>1
売りに出てるのは大抵ボロボロやん

6: 2015/10/27(火) 11:06:59.45 ID:???

>>1
ビフォーアフターなんかそんな物件ばっかやってるよな。
その代わり道路付けが悪いから解体に時間掛かったりして建築費かかるよ。新築建てるより高くつく。

3: 2015/10/27(火) 06:55:03.79

買わない方がいいな

4: 2015/10/27(火) 10:20:31.36 ID:???

どうってどういうこと？場所が良ければ買いでしょ。土台だけ残して建て替えればいいし。

8: 2015/10/27(火) 21:33:54.57

隣地住人に買ってもらうのが一番だが隣地が買わないと泣きが入る
当然のごとく買い叩かれるし典型的な負動産だろ

10: 2015/10/28(水) 01:40:02.95 ID:???

売らなきゃいいんじゃね？

11: 2015/10/29(木) 22:45:04.85

原則再建築不可物件になる条件。
①建ぺい率オーバーもしくは容積率オーバーの時

②接道義務を満たしていない時

③特別警戒区域に指定された時

④砂防法その他特別法にかかる時

⑤市街化調整区域の農業従事者、漁業従事者以外の人が購入に絡む時
（そもそも買えないかw）

これらは都市計画区域内の話で
③④については区域外でも適用される

ちなみに原則不可であり、どの項目も例外的に建築可にする方法がある。
②はやりたくないね。メンドクセーわりに売れ残りリスクが大きいだけだから。千両役者でないとできません。

12: 2015/10/30(金) 02:05:43.06 ID:???

なんであえて売りにくいものを売る前提で考えるのかね

13: 2015/10/30(金) 23:36:36.36

簡単に捌ける物件ばかりでは儲けが少ないから。
何より権利的瑕疵物件は競合がほぼ無く言い値で買い取れる。解決可能な物件は高収益である。リスクよりリターンがおおきいのだよ。失敗してもトントンで処分できる査定をしているから。
旨味を知れば自社買取販売したくなるのさ。
ただし解決方法を売主には教えないから基本クズにしかできない商売だがな。

まあ売却時点で瑕疵の解決できてない売主がわるいね。

169: 2020/09/03(木) 23:21:32.07

>>13

権利的瑕疵物件ってなに？
検索しても心理的瑕疵物件のことしか出てこない、

14: 2015/11/05(木) 12:55:38.59 ID:???

再建築専門の不動産屋とかもあるように
価値は扱い方次第

ただ転売しようもない田舎の再建築不可は厳しいんじゃないかな

16: 2015/11/07(土) 15:53:21.00 ID:???

瑕疵解決できなくても
都内の物件なら安く買いたたいて
新築そっくりさんにしとけば
賃貸なり転売なりで稼げるよ

17: 2015/11/11(水) 01:37:54.35 ID:???

再建築不可リフォームってどこまでやれんの？
外壁を始めにやって、内装をこっそりやっちゃえば全面リフォームできちゃったりすんの？

18: 2015/11/11(水) 07:10:26.35 ID:???

>>17
出来る。

19: 2015/11/12(木) 11:14:07.11 ID:???

>>17
所有権だったらなんでもできる
ただ、融資云々は別

20: 2015/11/12(木) 23:05:44.07 ID:???

終の住居にするつもりなら
何も問題無い？

21: 2015/11/13(金) 10:54:53.85 ID:???

地震や火事で家がなくなったらテント生活になる。

22: 2015/11/14(土) 00:09:04.79 ID:???

全損ではないと言い張ればOK
工務店に金積めば速攻で柱くらい立ててくれるよ

23: 2015/12/28(月) 19:26:53.03 ID:???

隣人が写真撮って密告したら、業者ともどもアウトだろう
そしてテント生活の君に
「私がこの再建不可の土地を安く買ってあげるよ」
と言ってくる

24: 2016/01/07(木) 01:23:42.61 ID:???

柱まで崩れ落ちるレベルの火災なんて滅多にないよ
だいたい全焼とか言っても柱、屋根は残ってるから半焼って言い切れるよ

25: 2016/05/04(水) 16:44:49.55

マジレスすると再建築不可物件で4号建物の場合のリフォームなどの改修なら、確認申請はいらない。増改築は確認申請が必要なので不可。

26: 2016/06/25(土) 01:24:11.36 ID:???

サンルームとか建てておいて
隙を見計らって改修して増築化とかもしちゃってるけどね
役所もめんどくせーからいちいち監視しないし

27: 2017/04/17(月) 02:14:08.32 ID:???

新築そっくりさんか

29: 2017/09/04(月) 19:47:29.65 ID:???

DIYレベルなら、ほぼ大丈夫

30: 2018/01/19(金) 23:17:45.46

再建築不可物件持ってます。
住宅密集地で土地が広いので、固定資産税を年10万円以上払っています。
現在市街化畑になっていますが、他に安くなる方法ありますか。

31: 2018/01/20(土) 14:21:29.86

何が理由になってんの？
道路？

33: 2018/01/24(水) 00:44:07.44

売れそうなら近隣の道路持ってる土地買っちゃうかだけど、その手の事は考えた末なんだろうから、住宅用途は多分もう無い
ヘリポートとか

34: 2018/01/24(水) 01:15:34.27 ID:???

役所が再建築不可であることを考慮してその金額なら、下げる方法は無いかと。

申し立てしたことないなら、一回やってみる価値はある

36: 2018/01/24(水) 23:19:02.62

>>33
近隣も道路が狭いので、もしかしたら再建築不可かもしれないです。
>>34
再建築不可を考慮しての金額になります。
申し立てをする場合は、不動産鑑定士に資料等を依頼した方が可能性は高いですかね…。

35: 2018/01/24(水) 12:41:55.50

近所で再建築不可物件買った人が新築そっくりさん工事始めたけど、あれすげー時間かかんのな。事情があるから出来ないのは分かってるけど、更地にして建て直した方が早いわ。

37: 2018/01/28(日) 01:24:09.65 ID:???

容積建ぺいオーバーで駐車場ある物件なら潤沢な現金ある奴限定でお奨めだけどな

39: 2018/04/17(火) 18:46:02.42

>>37
もっとオススメは再開発地区

38: 2018/02/03(土) 12:48:47.77

うちの近所に、20年前400～500坪くらいの荒れ地だった土地が、5筆の分譲地になってるところがあって、
一番奥は行き止まりになっていて、その分譲地内の道路(幅2.5～3メートルくらい長さ50メートル)が市道になってるんだけど、
どういった経緯で市道にできたのか不思議なんですが分かる方いますか。
行き止まりの道は基本市道にしないと聞いたのですが…
幅4メートル市道に接する手前の土地を町の実力者が購入したのが何か意味あるんですか。

41: 2018/04/24(火) 00:51:06.98 ID:???

行政に見つからなければ、再建築出来る。

42: 2018/04/24(火) 11:47:18.82 ID:???

ワイは43条但書き物件買った
どうせ死ぬまで建て替えないからどうでもいいけど

44: 2018/04/26(木) 23:22:52.65

但し書き物件ってセットバックが必要なのに、セットバックしてないのに建ててある家は何故なんだろう？
家が少し奥で、道路との境に塀があるなら分かるんだけど、道路ギリギリまで建物が建ってる。
前面道路は軽自動車なら何とか、セレナだとギリギリ通れるくらいの幅。
何故建てれたのか分かる方いますか？

144: 2020/05/29(金) 12:07:56.75

>>44
法律が出来る前に建てた家だと思う。戦前とか？
セットバックだって今と２０年前は1ｍ違うしね。

154: 2020/06/15(月) 08:54:56.55

>>144
セットバック今は2メートルですよね？
20年前は1メートルでよかったってことですか？

156: 2020/06/15(月) 23:31:35.20

>>154
そうです。それも努力目標みたいな感じ。
もっと昔だとセットバック自体がないから車も通れないような所に家があったりします。
消費税率や道路交通法が時代で違うのと同じで建築基準法も変わってます。

157: 2020/06/16(火) 00:45:19.40 ID:???

>>156
お返事ありがとうございます。
そうなんですか。
私はてっきり接道義務が出来た昭和25年に、2メートルのセットバックも一緒に義務化されたと思い込んでいました。
なのに２項道路ぎりぎりに建ってる家はなぜなんだろうと疑問でした。
狭い土地で昭和40年代50年代くらいに建てられた家が多い印象です。
こういう家が今後建て直す場合は、今の法律が適用されて中心から2メートルバックしないといけない訳ですが、厳密に守られるんですかね？
土地が狭かったり形状によっては、2メートルバックしたら建築に不向きな土地も出てきてしまうのではないですかね。
でもそれを許してたら、いつまでたっても道が狭いままで町が発展していかないですもんね。

48: 2018/06/12(火) 17:47:46.95

地方の再建築不可物件を検討してます
めっちゃ古いけど建物のコンディションはまずます、見た目も気に入りました
問題は接する道路が狭いこと
軽自動車がようやく通る幅で、離合や方向転換は不可能
ただし過疎地域なので行き合う可能性はそう高くない
物件は舗装道路２本に挟まれており、両方をつなぐ細道の途中にある
駐車場は確保できてるし、舗装道路からは２、３分と近い
坪２万円なんだけど、この市の平均地価が２．５万円なのでちと割高感ある
再建築不可だと物件の価値は何割ぐらいになりますか？２万で妥当？

50: 2018/06/18(月) 12:31:17.51

不動産サイト見ても、都内の再建築不可物件って
だいぶ減っていますね？　目ぼしい手頃な駅近物件は
もう買われちゃったのでしょうね。

51: 2018/06/19(火) 06:37:35.07

>>50
値段も安価で、ロケーションも良い場所が多いですから。
使い倒しや、投資物件には最高でしょう。

52: 2018/06/20(水) 18:55:44.73 ID:???

再建築不可の理由によるな。
例えば、面積制限(敷地150平米以外は建築不可)に引っ掛かる場合で、隣が老夫婦とかなら、隣がすぐに手放す可能性も高い。そういう場合なら、値段次第では買い。
調整区域で農家住宅のお目こぼしで建ったようなのや、道路付けがアウトなのを買うのはバカ。

54: 2018/06/21(木) 07:22:37.33

>>52
借地権付の再建築不可物件が
たまにサイトに載ってるね。

55: 2018/07/09(月) 22:41:17.27 ID:???

減ったというか都心の中古戸建なんてそもそもほとんど売りに出ない

58: 2018/08/03(金) 08:04:03.55

>>55
都内で駅近（徒歩５分以内）物件は
例え再建築不可物件でも余程の事（持ち主の金銭的事情など）でも無い限り
滅多に市場に出ない感じがする。

59: 2018/08/04(土) 08:13:47.08

>>58
都内（２３区内）の駅から、徒歩５分以内の駅近地区は
どうしても商業系地区が多い。
そんな地区から売り物が出るのは、少ないと思われる。

56: 2018/07/19(木) 18:41:17.79 ID:???

建ペイ容積の問題って、再建築の際に現行制度に合っている家建てればいいだけなんじゃないの？
別に再建築不可ではないような。

60: 2018/09/08(土) 20:59:57.40

再建築不可物件って
不動産所得税や固定資産税が
同じ住所の他の物件よりも安いの？

62: 2018/09/09(日) 09:58:54.73 ID:???

>>60
安い、税金はお得だよ

69: 2018/12/20(木) 06:21:49.35

>>62
年始めには、葛飾区の金町や柴又辺りの、値頃な借地や再建築不可物件がいくつも出ていたが
今は売れてしまったのか？広告が消えてしまった。

まあ、税金など安いなら、住みつぶすならモッテコイだわな。

70: 2018/12/21(金) 07:14:27.69

>>69
リノベーション販売目的で、業者が買ったのかも知れないし。

72: 2019/01/12(土) 08:22:56.74

>>70
素人が見付ける前に、転売業者が、購入しているのかもね。

71: 2018/12/25(火) 08:34:53.36

>>69
都区内で駅近なら、借地でも再建築不可でも、それなりに売れてるしね。

63: 2018/09/12(水) 10:07:03.46

不思議に思う
都心再建築不可物件の
競売で裁判所値段付けが賃貸に出した場合の想定収入X年数とかで算出してたり
その物件を業者が買い入れたりリフォームで売るんだろうけど
不動産屋の在庫持ちで３年以上って不動産屋に何か得でもあるのかな？
売値も競売に近い金額になってるし

65: 2018/11/04(日) 23:40:07.45

車にナビ付けてから、ナビ見ながらこの細い道入ってった所の家は再建築不可だろなと思うことがよくある
探すと再建築不可ってそこらじゅうにあるよね

67: 2018/11/05(月) 16:48:30.40

駅近だのスーパーが近いだの云々の前に、どれだけ広い道路に面してるかだよな、結局

73: 2019/01/19(土) 16:47:54.28

田舎の再建築不可なんて今後どうしたらいいんだろうね…
自分が買ったわけでもないのに、税金搾取されて苦しめられて…
こんな土地は国が引き取るべきだと思うよ

74: 2019/01/20(日) 15:50:51.98

>>73
>田舎で再建築不可土地を
「資材置き場、家庭菜園用地」としての広告を
見た事ありますよ。

75: 2019/01/21(月) 13:21:35.86

>>74
ありがとう。
でも結局、車を入れることができないから、その用途でも無理があるんだよね…。
畑としての価値しかないのに、市街化区域だからそれなりに固定資産税はかかる。
多分、誰も買わないどころか、もらってももらえない土地。
中国の人が日本の土地を買い漁ってると耳にしたことがあるけど、もらってくれるなら喜んであげるよ。

76: 2019/01/24(木) 07:38:14.84

>>75
平成時代の始めあたりに
千葉や茨城の土地物件にチラシ広告で
「建築不可、資材置き場、家庭菜園用地に」との
広告が新聞広告で良く入ったものです。

その物件の近所の物件と比べるとベラボウに激安だったのですが
例え資材置き場の雨除け建物やプレハブ事務所ですら建築出来ないわけで
売れたのかどうか？

78: 2019/01/25(金) 00:22:08.23

>>76
バブルの頃ですね。
再建築不可解を相続してから土地について色々ネットで調べていますが、
その頃って今ならマイナスになるような土地でもそれなりに値段が付いたみたいですね。
原野商法が流行ったり、スキー場のリゾートマンションの建設ラッシュだったりで、
土地＝資産だった時代ですね。
売りに出ていたその土地どうなったんでしょうかね。
誰か買われてその子孫が私のように苦しんでいないか気になります…。

81: 2019/01/26(土) 08:54:38.75

>>78
＞バブルの頃ですね。

その頃でしょうか？
茨城の大洋村の農園？付き別荘の
広告が、出始めたのが。

バブルの頃は、もう東京近辺では、住宅を買う事は難しくなり
千葉、茨城の八街、大網、牛久、竜ケ崎でもやっと購入出来た時代でした。

80: 2019/01/25(金) 00:44:02.55

再建築不可なんて後々のことを考えたら絶対に手を出してはいけない。
まだ借金を残して死んだ方が、綺麗に相続放棄できるだけマシだと思います。
その時の土地が欲しいという感情だけで自分のものにしてしまったら最後、末代まで苦しみますよ！
戦後の貧しかった時代って、あくまで不動産は資産であって、負動産なんて認識が無かったんですよね。
これからは再建築不可だけじゃなく、売れない困った不動産が増えていくんじゃないかな。

82: 2019/01/31(木) 13:45:31.94 ID:???

渋谷とか新宿でも再建築不可の物件は見かける

綺麗に直して賃貸になってるけどな

83: 2019/02/02(土) 00:41:15.97

>>82
都会は交通網が発達してるから車無くても生活できるしね。
むしろ車持ってると維持費や駐車場代がかかるから中低所得だと生活がキツくなる。
地方は車所有が必須だから車を土地に入れれないというだけで再建築不可は論外なんだよね。

84: 2019/02/06(水) 03:36:20.60

再建築不可の土地に建築許可を出した市役所を訴えることって出来ないの？
建築許可がおりた当時から何十年経った今も道幅等何も変わっていない
税金を取りたい市と、建築申請した土地所有者が結託したとしか思えない
建築確認書等の書類は紛失してます

85: 2019/02/07(木) 22:25:50.50 ID:???

>>84
周辺地主が前面の土地を売っちゃったとかあとから奥が取り残されたケースが多いと思うけど。

87: 2019/02/10(日) 11:01:45.26 ID:???

別に再建不可でもいいんじゃねえかと思うわ
思ったより繁華街だし郵便局銀行近いから光ケーブルありそうだし

88: 2019/02/10(日) 12:34:14.51 ID:???

自分だけならどうでもいいだろうけど
子や孫にそれを残してどうなんだ？　って点じゃないかな
売るに売れない、貸すに貸せない負の債権残すことに成らなければいいけど

89: 2019/02/10(日) 12:47:34.06

>>88
欲に目が眩んで将来のことなんて考えずに買ったんでしょうね。
おそらくタダ同然で買ったか貰ったんでしょう
相続放棄しても管理責任は残る。地獄です
借金を残して死んだ方がまだマシです。

90: 2019/02/10(日) 13:28:44.49 ID:???

共有地に囲まれた再建築不可物件は、但し書き申請して許可受ければ再建築可能になるんだよね。セットバックが必要ならすると。
但し書き申請だけでも30万、セットバックなら測量、建築士費用がそれぞれ30万でだいたい100万くらいかかると言われたけどそうなのかな。
共有地の中の数軒のうち自分とこが一番先に売却しそうなんで悩んでる。セットバックしなくていいように共有地を五坪ほど買って接道四メートルにしてしまおうかとも思ってる。

91: 2019/02/14(木) 08:56:56.23 ID:???

実家が再建築不可物件、親はここで死ぬというが建物は相当古い。
借地だったが所有権は俺が買った。
将来どうするべきか？

92: 2019/02/14(木) 10:35:06.42 ID:???

>>91
なんで買ったん？
親が死んだ後に更地にして返せば良かったのに

133: 2019/08/26(月) 23:35:07.47

>>92
鬼かw

167: 2020/09/02(水) 13:23:08.06

>>92
>>133
そのまま建物買取請求して地主から金もらって返すのが1番いいと思うけどな。
地主にはめちゃ嫌われるけど。

95: 2019/02/21(木) 21:43:45.28 ID:???

再建不可の物件が地震で完全倒壊、もしくは火事で全焼と判断された時に基礎か柱の一本でも残っていたらリフォーム可能なん？

96: 2019/02/21(木) 22:03:50.08

>>95
柱一本鉄骨にしておいて残ってたら再建築できるのかねぇ？

134: 2019/08/26(月) 23:35:53.17

>>95
そもそも戸建は建築確認がないからやりたい放題です

97: 2019/02/21(木) 22:14:12.75 ID:???

増築改築は10平方メートル以上なら建築確認申請が必要らしい

柱1本ならまー無理だな

98: 2019/02/21(木) 23:03:19.63

ビフォーアフター見りゃわかるがリフォームして賃貸にしてりゃずっと使える
ローン組めん現金でしか買えんから収益率も高い
銀行は現金化のし易さしか見ていないとロバートキヨサキも金持ち父さんでボヤいてた

99: 2019/02/22(金) 00:50:27.08

再建築不可の土地の建物解体して更地にしたら固定資産税3～6倍上げられるのかな？
建物建てられない＝宅地の価値０なのにおかしいよ
畑としての価値しかないんだから、農地に変えないと
地目変更できるのかな？

100: 2019/02/22(金) 01:56:05.71 ID:???

>>99
再建築可能でもゴミクズみたいな土地を農地にしてることは良くある

101: 2019/02/22(金) 06:38:48.85

都市部でよく見る3階建1階ガレージの戸建ても再建不可が多いよな
意外な物件がローン組めないせいでお買い得だったりする

ハザードマップ内なら土地二束三文だから建物比率8割とかあって償却費が
めちゃくちゃ大きい物件もある

不動産投資本とかで絶対買うなと書かれてるが純利回り高いし
再建不可こそ賃貸投資向きと思う

102: 2019/02/22(金) 14:49:00.58

>>101
ガレージってことは車が入れれるんだよね
何で再建築不可なの？

103: 2019/02/22(金) 15:00:52.43

>>102
家の前が広い道に見えて近所連中の共有持分になってたり(ハンコ集めが面倒)、
その一画を区画整理した建売業者が所有してるけどとっくに倒産してたり

道路じゃないから立て替えできないって物件が多い

104: 2019/02/22(金) 15:38:08.94

>>103
なるほどー
そういうパターンもあるのね
パッと見は普通の建て売りぽい区画割りなんだね
車を入れるのに承諾はいるだろうけど、物理的に無理ではないから、利便性のいい場所なら買いかも

135: 2019/08/26(月) 23:37:39.85

>>101
ローン組めない時点で担保価値がないってことだぞ
崩れるまで賃貸に出すにしても火災リスクがあるし

110: 2019/02/28(木) 18:13:55.05 ID:???

都内ターミナル駅沿い
再建築不可フルリフォーム物件に住んでるが
車乗らないから不便さは感じないし
ランニングコストがいいから金は貯まる
あと１５年住めば投資資金回収予定
定年後には田舎の安空き家に越して
賃貸物件にして年金の足しにしたい
自分の死後のことは知らんけど

119: 2019/07/26(金) 20:26:31.77 ID:???

２３区内３０坪１０００万なら再建築不可でもまあ妥当かちょい割安で買えてラッキーじゃね